בדומה לכל עסקה אחרת המתבצעת בישראל, גם עסקאות במקרקעין בכלל ובדירות בפרט, כרוכות בתשלום מיסים, גם על הצד המוכר וגם על הצד הקונה. החלוקה הכללית היא לשלושה סוגי מיסים – מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. בפסקאות הקרובות נעמוד על כל המיסים השונים ועל הפרוצדורות השונות שיש להכיר בעת ביצוע עסקה בדירת מגורים.
מצב הדברים
ראשית, יש להבין כי בהתאם לחוק במדינת ישראל, על כל עסקה במקרקעין חלים מיסים. מס שבח הוא המס שחל על המוכרים, ומס רכישה הוא המס שחל על הקונים. התשלום של מיסים אלו הוא קריטי על מנת לבצע את העסקה במלואה. לא רבים יודעים זאת, אבל עד אשר עסקת המקרקעין לא הוסדרה ברישום בטאבו היא איננה עסקה מושלמת, והיא למעשה עדיין אינה בגדר "עסקה". כלומר, כדי להגן על מצב הנכסים שלכם, בין אם מכרתם ובין אם קניתם, עליכם להזדרז ולשלם את המיסים, מפני שאם לא תעשו כן, לא תוכלו לבצע רישום של הבעלות בטאבו.
מס רכישה
בעת רכישת דירה חדשה חלים היטלי מיסוי דירות למגורים. בעת רכישה של בית קרקע, דירה בבית משותף, עליכם לשלם מס אשר גובהו נקבע כאחוז יחסי משווי הנכס בהתאם למדרגות המס השונות. המדרגות השונות אינן קבועות, והן משתנות בהתאם לסוג הנכס, וסוג השימוש הצפוי בו. כך לדוגמה, המס על דירה שאינה למגורים (כלומר, דירה שנייה) יהיה גבוה יותר מאשר המס על דירה ראשונה. כך גם גובה החבות במס יגדל ככל שגובה העסקה יגדל. הואיל וישנם רבים אשר מחזיקים שתי דירות לפרק זמן מוגבל (עד אשר יצליחו למכור את הדירה הראשונה) תשלום המס במקרה כזה יכול להידחות עד שמונה עשרה חודשים.
אולי יעניין אתכם – מיסוי נדל"ן המדריך המלא
מס שבח
מס שבח הוא המס החל על מי שמוכר דירה. מס השבח מחושב במועד ביצוע העסקה כאחוז מתוך העסקה כולה. במסגרת מיסוי דירות, מדובר במס אשר עשוי להיות מהתשלומים הגבוהים ביותר אותם יש לשלם. כלל האצבע הוא שגובה המס שייגבה הוא כ-25 אחוז מרווח ההון על הדירה שנמכרה. רווח ההון מחושב על ידי ההפרש בין מחיר הקנייה ומחיר המכירה, תוך הצמדה למדד וחישוב כל ההוצאות הנלוות לעסקה.
היטל השבחה
מס על דירה לא משולם רק למדינה אלא גם לעירייה. מס על דירה למגורים כולל גם תשלום לעירייה עבור הגדלת זכויות הבנייה בנכס. היטל זה עומד על כ-50% משווי ההשבחה, כאשר ההשבחה היא שינוי תב"ע, אישור הקלה או אישור של שימוש חורג בקרקע. היטל ההשבחה אינו חלק של מיסוי על קניית דירה אלא על רכישת דירה מפני שהוא דרך כלל מוטל על הקונה. בנוסף, מדובר בהיטל החל במקרים רבים על דירות חדשות למכירה מפני שאלו מוקמות בדרך כלל לאחר מתן הקלות תכנוניות.
