תמא 38 או בשמה המלא: תכנית מתאר ארצית שמספרה 38, היא הגדרה כוללת לשני סוגי פרויקטים עיקריים, הראשון ביניהם מתייחס לעבודות תמ"א 38 מסוג 1 (תמא 38/1) שנועדו לצרכי חיזוק מבני מגורים ישנים מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה, ואילו השני מתייחס לתמא 38 מסוג 2 (תמא 38/2) שנועד למטרות הריסה מן היסוד של מבנה המגורים ובנייתו מחדש תוך כדי הגדלת היצע יחידות הדיור במבנה.
מה חשוב לדעת על תמ"א 38 מסוג 1 ו-2?
גם החלת פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 וגם החלת פרויקטים מסוג תמ"א 38/2, מחייבת בראש ובראשונה את הסכמת בעלי הזכויות (בעלי הדירות) במבני המגורים המיועדים, כאשר אחוז הסכמת הדיירים הנדרש בפרויקטים של תמ"א 38/1, עומד על 66% ואילו בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 אחוז ההסכמה הנדרש עומד על 80%. בשני המקרים, הפרויקטים מחייבים קבלת אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה הפועלת מטעם הרשות המקומית שבשטחה מצויים המבנים המיועדים, כאשר היקף זכויות הבנייה הניתנות ליזם העומד מאחורי הפרויקט, נקבע אף הוא על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כפועל יוצא מכך, בכל פרויקט תמ"א מסוג 38/1 ו-38/2, מעורבים שלושה גופים עיקריים:
1. בעלי הזכויות במבנה המיועד לתמ"א 38/1 או 38/2
2. היזם הנוטל בכל העלויות הכספיות הנלוות לפרויקט תמורת מימוש זכויות בנייה כאלו ואחרות
3. הרשות המקומית
אולי יעניין אתכם – מה ההבדל בין תמ"א 38 לתמ"א 38/2
אם כך, מהי נציגות דיירים בבניין המיועד לעבודות תמא 38?
על מנת לקדם הליכי תמא 38 ועל מנת להגן על מלוא הזכויות של בעלי הזכויות במבנה המיועד לעבודות, נדרשת נציגות דיירים אשר תהווה חוט מקשר בין הדיירים (בעלי הזכויות) לבין יתר הגורמים המעורבים בפרויקט, וביניהם: היזם המפקח והעו"ד. נציגות זו חייבת להיבחר על ידי הדיירים עצמם המביעים את הסכמתם לפרויקט, כאשר אחד מהתפקידים של חברי הנציגות הוא לגייס את הרוב הנדרש לביצוע עבודות תמא 38.
נציגות זו מחויבת לייצג את בעלי הדירות נאמנה לאורך כל שלבי ביצוע עבודות התמא ולהגן על מלוא האינטרסים המשותפים לכלל בעלי הדירות, כאשר הסמכות הניתנת לחברי הנציגות נובעת מכוחו של כתב השראה הניתן לה על ידי כל אחד/ת מבעלי הזכויות במבנה במסגרת מתן הסכמתו לביצוע עבודות תמא 38.
בחירת נציגות – כיצד?
כאשר בוחרים נציגות דיירים אשר תייצג נאמנה את כל בעלי הזכויות במבנה, קיימת חשיבות רבה למינויה של נציגות רב גונית שהחברים בה מבינים היטב את אחריות תפקידם ואת הפעולות השונות לגביהן הם אחראיים לאורך כל תקופת העבודות. חשוב לציין שחברי הנציגות אינם חייבים להיות חברי ועד הבית במבנה. אחד הדברים הקטנים שעושים את כל ההבדל הוא בחירת נציגות דיירים מכל סוג של דירה (עורף, חזית, דירה גדולה או קטנה וכדומה) וכמובן להקפיד על מספר אי זוגי על מנת שלא להגיע לתוצאת תיקו. כך אגב, ייווצר מצב של יכולת להנעה ורתימה על ידי בעלי כח. כמו כן, חשוב למנות חברי נציגות בעלי פניות לצורך קידום הפרויקט.
חשיבות ייצוג הדיירים
ייצוג דיירים מכריע עבור הדיירים לפני פרויקטים של תמ"א 38 מכמה סיבות:
א. מומחיות והכוונה: נציגי הדיירים בעלי ידע וניסיון רב בניווט עסקאות נדל"ן מורכבות. הם מספקים הדרכה, מנהלים משא ומתן ועוזרים לדיירים להבין את ההשלכות המשפטיות של הסכמי השכירות שלהם.
ב. תנאי שכירות ותנאי שכירות: נציגי השוכרים מסייעים בבדיקת תנאי השכירות ובניהול משא ומתן על מנת להבטיח שהם נוחים ומגנים על זכויותיו ואינטרסים של השוכר. הם יכולים לעזור להבהיר הוראות הקשורות לשכר דירה, אחריות תחזוקה, השלכות תמ"א 38 והיבטים מכריעים אחרים.
ג. הבנת ההשפעה של תמ"א 38: נציגי הדיירים מסייעים לדיירים להבין את ההשלכות של פרויקטים של תמ"א 38 על הסכמי השכירות שלהם. הם יכולים להעריך כיצד השיפוצים עשויים להשפיע על הבניין, התפוסה, התאמות שכר הדירה או מעבר זמני, מה שיאפשר לדיירים לקבל החלטות מושכלות.
ד. מומחיות משפטית: עורכי דין מקרקעין ממלאים תפקיד חיוני בייצוג דיירים. יש להם מומחיות משפטית לפרש הסכמי שכירות, להעריך סיכונים משפטיים ולייעץ לדיירים לגבי זכויותיהם וחובותיהם. הם מבטיחים שהסכמי שכירות מתאימים לחוקים ולתקנות הרלוונטיים.
ה. מפחית סיכונים: שיתוף עורך דין מקרקעין במסגרת ייצוג דיירים מסייע בהפחתת סיכונים משפטיים. הם יכולים לזהות מלכודות פוטנציאליות, להבטיח עמידה בתקנות המקומיות ולהגן על האינטרסים של השוכר במקרה של מחלוקות או נסיבות בלתי צפויות.
על ידי מעורבות של ייצוג דיירים, במיוחד עם מעורבות של עורך דין מקרקעין, הדיירים זוכים לתמיכה והכוונה חשובה לאורך כל תהליך הליסינג. הדבר מסייע להם לקבל החלטות מושכלות, להבטיח תנאי שכירות נוחים ולהגן על זכויותיהם בעת התקשרות בהסכמים הקשורים למבנים העוברים שיפוץ תמ"א 38.
